Grundpfandverwertung

In der Zwangsverwertung können Konkurrenzen zwischen einzelnen Grundpfandrechten und weiteren Rechten entstehen:

Allgemein

Grundsatz

  • Der Grundsatz der Alterspriorität erlangt in der Grundpfandverwertung dann besondere Wichtigkeit, wenn der Pfandeigentümer nach der Grundpfanderrichtung ohne Zustimmung des Grundpfandgläubigers das Grundstück mit beschränkten dinglichen Rechten und / oder Vormerkung persönlicher Rechte belastet hat
    • =   Interessenkonflikt zwischen dem älteren Pfandrecht und den jüngeren beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeit, Grundlast), realobligatorischen Rechten (Vormerkung persönlicher Rechte) oder bestimmten obligatorischen Lasten (Mietvertrag, Pachtvertrag)
    • Sofern der Verwertungserlös aus der Grundpfandverwertung unter Überbindung der nachgehenden Lasten nicht ausreicht und eine Verwertung ohne diese Lasten einen höheren Verwertungserlös ergibt, dient der Doppelaufruf

Betroffene Rangverhältnisse

  • Rangverhältnisse unter den einzelnen beschränkten dinglichen Rechten (Grundpfandrecht, Dienstbarkeit, Grundlast) und / oder den Vormerkungen werden i.d.R. in der Bemerkungsspalte des Grundbuchs wiedergegeben

Betroffene Zwangsverwertungen

  • Die Alterspriorität und der Doppelaufruf ist nicht beschränkt auf den üblichsten Fall der Grundpfandverwertung, sondern auch in folgenden Verfahren zu beachten:
    • Betreibung auf Pfändung
    • Konkurs
    • Nachlassverfahren
    • u.U. Spezialliquidation
  • Vgl. hiezu

Weitere Detailinformationen

Grundpfandrecht vs. andere beschränkte dingliche Rechte

Grundpfandrecht vs. vorgemerkte Rechte

Grundpfandrecht vs. bestimmte nicht vorgemerkte Rechte

Mietvertrag

  • Kauf bricht Miete nicht
    • Real-obligatorische Wirkung des Mietvertrages im Falle der Handänderung (OR 261 Abs. 1) (=   Mieterschutz)
    • =   Kollision von ZGB 812 Abs. 2 i.V.m. SchKG 142 und OR 261

Pachtvertrag

  • Kauf bricht Pacht nicht
    • Real-obligatorische Wirkung des Mietvertrages im Falle der Handänderung (OR 290) (=   Pächterschutz)
    • =   Kollision von ZGB 812 Abs. 2 i.V.m. SchKG 142 und OR 290 bzw. LPG 14

Anmerkung (ausnahmsweise)

Weiterführende Literatur

  • Alterspriorität allgemein
    • MEIER-HAYOZ ARTHUR, Berner Kommentar zum ZGB, Syst. Teil N 97
  • Alterspriorität auch bezüglich sämtlicher Vormerkungen
    • FRIEDRICH HANS-PETER, Der Rang der Grundstücksrechte,, in: ZBGR 58 (1977) 339 f.

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